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和趋势作对,最终是体无完肤

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    开心
    2018-10-19 00:46
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    [LV.7]常住居民III

    发表于 2018-8-7 14:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
    本帖最后由 zhifu18 于 2018-8-7 16:08 编辑

    看了“警惕霍山被同化步伐(虽然有部分为引用)”的帖子发出点感想!


    影响房地产价格变化的要素有三点:

    一,宏观政策:政策导向、产业发展、收入提高、人口流入,配套设施升级,刚需购房增加,投资潜质爆发,投机投资性购房增加,跟风买房者涌入;


    二,建房成本:建筑材料价格攀升,人口成本上升,各项税费增加,土地成本上升(与要素一相关),导致建房成本增加,开发商为保证利润,必须提高售价;


    三,库存量、二手房交易量、租房市场和租金:库存巨幅增加,房价难以上涨;二手房成交低迷,代表房子流动性差,投资投机性买家减少;租房市场低迷,租金滞涨,新房价格难涨。


    综合分析霍山当前房地产市场的局势:

    一,宏观政策为长期调控挤泡沫模式,银根收紧,房贷利率攀升,各种限购限贷限售,中短期调控方向不可逆,趋势已定;


    二,建筑成本虽有攀升,但只是阶段性的,而且房地产行业利润率高,成本增加对于房产开发商来说无非是赚多赚少的问题;


    三,库存量有增加趋势,新房成交量逐渐低迷,二手房市场更是萎靡不振,形成了有价无市的局面。


    当前全国大部分城市面临一个问题是刚需者买得起的早买了,买不起的更买不起了。而且自从1998年房改之后的这二十年,在住房商品化、市场化的发展大潮中,房价一直呈现上升趋势,现在的房地产市场已被公认为泡沫化严重状态。此时宏观调控政策在中短期是不会放松的,为了防止房地产市场走弱对经济造成的负面冲击,政策转向是产业转型,发展方向已经从依靠房地产变为发展高科技产业(高端装备、人工智能、大数据、芯片、5G、物联网、生物医药等等),主要策略已经从扩大内需转为赚外汇,已经有好几家房地产企业早就开始转型了(泛海控股、浙江广厦等,恒大、碧桂园、万科、华夏幸福、SOHO中国等都在谋求转型,而资金链断裂的房地产公司也不在少数中弘股份就是个例子)。

    刚需族买不起房,房价这么多年一直处于上升趋势这都是违背于市场逻辑的表现,国家调控房地产的政策我就不细说了(不动产全国统一登记、房产税预期、限售价限持有年限限购限贷、提高贷款利率、去杠杆银根收紧、棚改放缓),近期很多城市出现有价无市的尴尬界面,苏州南京等地拍地价格萎靡已经说明调控效果有所显现。

    对于那些整天还在想着房价只会涨不会跌的人,有必要认清一下趋势了,房子的性质是用来住的,不是用来炒的,这个方针是不会改变的。有人说霍山的房价并不高,其实我也觉得不高,但你有没有发现霍山的房产成交均价相比周边的舒城、金寨、霍邱低多了,主要原因是霍山的人口少,人口流动性差,没有人口流入,只有人口输出,虽然最近几年有不少在外地的务工人员回流,但有很多在外务工的人员早就在霍山买好了房,前几年搞避险解困移民补助买房也消化了不少刚需族。

    霍山的消费高,平均工资低,不足以支撑现在的房价。说明白点,在霍山买房的一部分人是在霍山做生意的,一部分人是拆迁户,还有一部分人是在外的务工人员,在本地务工买房的所占比例并不高。没有外来人口,房子一直在建,而购买房子的人却并没有明显增加,一家有几套房的人也有很多。

    霍山房子所面临的问题是,成交量会逐渐萎缩,库存量增加,二手房有价无市,一旦出现经济不景气的状况,会出现很多二手房抛售现象。新房被迫降价销售。而且房地产开发商负债率这几年逐年走高,也需要降杠杆,降杠杆最直接的方法是用最快的速度把房子卖出去,让资金快速运转,到时难免会出现变相降价的现象,即使房子不降价或者微降,那么房价不涨对于投资性买房的群体来说就等于在亏。

    一旦出现库存大量增加的局面,政府难免会采用优惠政策来刺激民众买房去库存,比如房产交易税费减免,政府补贴几百元一平方等政策,到时库区移民还没有买房的可能会给予更多的补贴(因为库区移民避险解困买房补助政策本来就是个鸡肋,目标是帮助库区移民摆脱贫困,结果买套房几十万,政府补你个几万,你能买得起说明你并不贫困,真正贫困的你补他个十万八万其实他还是买不起,因为他付不起首付还不起贷款,异地买了房工作是个问题,导致买得起想买房的赚了一笔,真正贫穷的移民什么也没得到。

    虽然这个政策是国家发改委、财政部、水利部、国务院扶贫开发领导小组办公室搞的,但现在国家施行精准扶贫,所以很快把重点转变为贫困户安置点模式,但如果库区移民避险解困工程不继续的话也是不行的,因为那样导致了部分移民的心理不平衡,不利于库区移民稳定工作)。

    说了这么多,如果你是刚需族,当然是越快买越好,因为霍山房价并不高,也不是每个楼盘都是5000以上,而某园的精装房成交均价比较高可能会带动霍山房价还处于上升趋势。如果你是投机投资一族,在这种局势下,还是观望为好,当然门面房除外。

    房子就像股市,一受政策影响,二受趋势影响。一旦趋势确立,抛盘严重,即使政府再正面干预,无疑还是会有动荡。

    下面说说某园集团, 某园集团来我们霍山这个五线小县城说直了就是凭借品牌来敛财的,而且他确实是来推高房价的,虽然他是精装房(国家鼓励),但是成交均价被他拉高了,让老百姓认为房价就是涨了,你卖7000多,别的楼盘卖5000多,6000多老百姓也不认为贵了。某园集团来霍山是其发展战略,但近期由于事故不断,负面新闻不断,负债率高,其集团已经作出策略改变,我认为其在霍山最多搞一两个楼盘,捞到钱就跑了,一个是其发展策略改变的原因,一个是其负债和负面新闻的问题,还有个是霍山高端客户是有限的!所以要买某园房子的赶紧买,太迟了怕是买不到了。但是也有可能受其价格和负面新闻影响,这一个楼盘都卖不完!




    该用户从未签到

    发表于 2018-8-7 15:35 | 显示全部楼层
    本帖最后由 飞翔的坦克 于 2018-8-7 15:45 编辑

    想当年我没买房子的时候,也喜欢这样分析来分析去……

    但是买了房子之后,我发现以前分析的东西都是扯蛋……

    关于某园的问题,我感觉就是这几年这些大房企充分利用了很多小县城人那土老逼式的虚荣心理,让他们花高于当地平均房价30%以上的钱买了一个多少强多少强的牌子而已,但是说实话,霍山某园的地位也就相当于霍山中石油、中石化,名字很大,实际也就是加油站级别,并不比其他的加油站牛B到哪去……

    讲真,我也是个土老逼,曾经也动过在某园买个房子的心思,但是最近想想还是算了,小命还是比房子重要,霍山这个多洪水多地震的地域,买个结实点的房子心里面稳当点个……

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    该用户从未签到

    发表于 2018-8-7 14:57 | 显示全部楼层
    版都排好了,别反复编辑了。
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  • TA的每日心情
    开心
    2018-10-19 00:46
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     楼主| 发表于 2018-8-7 15:01 | 显示全部楼层
    本帖最后由 zhifu18 于 2018-8-7 16:00 编辑
    大管家 发表于 2018-8-7 14:57
    版都排好了,别反复编辑了。

    已经改好了。。。
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  • TA的每日心情
    开心
    2018-10-19 00:46
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    [LV.7]常住居民III

     楼主| 发表于 2018-8-7 15:36 | 显示全部楼层
    飞翔的坦克 发表于 2018-8-7 15:35
    想当年我没买房子的时候,也喜欢这样分析来分析去……

    但是买了房子之后,我发现以前分析的东西都是扯蛋 ...

    我只想说我手上也有几套房,分布在不同的城市
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    发表于 2018-8-7 15:48 | 显示全部楼层
    zhifu18 发表于 2018-8-7 15:36
    我只想说我手上也有几套房,分布在不同的城市

    难怪你讲了这么多,担心手上房子卖不掉啦?

    我们小县城土老逼,有一套房子住着就照了……
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    该用户从未签到

    发表于 2018-8-7 15:50 | 显示全部楼层
    楼主写的很用心,
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    开心
    2018-10-19 00:46
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     楼主| 发表于 2018-8-7 16:04 | 显示全部楼层
    飞翔的坦克 发表于 2018-8-7 15:48
    难怪你讲了这么多,担心手上房子卖不掉啦?

    我们小县城土老逼,有一套房子住着就照了……

    你别说有一套还真不好卖。。。看客不少,却一直没成交。不过租金还可以,所以也就没降价.
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    该用户从未签到

    发表于 2018-8-7 16:15 | 显示全部楼层
    zhifu18 发表于 2018-8-7 16:04
    你别说有一套还真不好卖。。。看客不少,却一直没成交。不过租金还可以,所以也就没降价.

    一定要杠住,春天就要来了……
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    2018-10-19 00:46
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     楼主| 发表于 2018-8-7 16:29 | 显示全部楼层
    飞翔的坦克 发表于 2018-8-7 16:15
    一定要杠住,春天就要来了……

    冬天即将到来,赶紧卖了多买几床棉被!
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